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una pensione in affitto, le cifre della grande svendita dell'Inps



dal manifesto
27 Aprile 2005INCHIESTA

Una pensione in affitto
PAOLO ANDRUCCIOLI

Le cifre della grande svendita dell'Inps


Una pensione in affitto

Prima gli immobili, poi le spiagge. La nuova ondata di finanza alla
Tremonti
Per fare cassa il governo si è venduto tutto il patrimonio immobiliare
degli enti previdenziali (Inps e Inpdap) e dell'Inail. Il valore di mercato
è crollato. Gli enti obbligati a pagare l'affitto. La «finanza creativa»
eroderà le casse e quindi le prestazioni: pensioni e infortuni sul lavoro
PAOLO ANDRUCCIOLI

Quelli che stiamo per raccontare sono esempi di finanza creativa «alla
Tremonti», con effetti distruttivi sul patrimonio pubblico e sui diritti
dei cittadini. Si tratta in questo caso della vendita, o svendita degli
immobili dell'Inps, dell'Inpdap e dell'Inail, adibiti «ad uso strumentale»,
ovvero gli uffici, che sono stati ceduti dal governo Berlusconi a una
finanziaria costituita per l'occasione, la Fip, che ha poi costretto gli
stessi enti a pagare un affitto considerevole per poterli utilizzare nel
normale svolgimento delle loro funzioni. Il «colpo» è avvenuto poche ore
prima del Natale dello scorso anno, ma è passato quasi inosservato, fatta
eccezione per due recenti articoli di Mario Pirani su la Repubblica. Lo
stesso Pirani si è lamentato con i suoi colleghi giornalisti che si
sarebbero fatti sfuggire uno scoop di questa portata, anche se poi egli
stesso ha tralasciato di ricordare le svariate iniziative di lotta messe in
atto in questi mesi dalle Rdb, le rappresentanze sindacali di base e le
proteste formali dei consigli di vigilanza degli stessi enti, nonché i
ricorsi al Tar. Ma veniamo ai fatti.

Vendesi uffici

Si tratta di un'operazione che dovrebbe fruttare circa 4 miliardi di euro
per le casse dello Stato, ma che inciderà inevitabilmente sulle casse dei
due principali enti previdenziali pubblici, Inps e Inpdap e dell'istituto
preposto all'assicurazione pubblica sul lavoro, l'Inail. Tutti gli uffici
di questi enti sono stati messi in vendita attraverso un complicato sistema
di scatole cinesi finanziare e cartolarizzazioni e gli enti sono ora
costretti a pagare l'affitto, che nel caso dell'Inps raggiunge la
ragguardevole cifra di 29.686.560 euro solo per il primo anno. Cominciamo
quindi dal caso dell'Inps. Con il decreto emanato al tempo della
discussione sulla finanziaria 2005, il governo ha praticamente sottratto 43
immobili dell'Inps e li ha trasferiti al Fip, il Fondo immobili pubblici,
creato dal Ministero dell'economia. La «strutturazione» del Fondo è
affidata a un consorzio di banche che sono state selezionate con «procedura
competitiva». Le banche coinvolte sono di grosso calibro: Banca Imi Spa,
Barclays Capital, Lehman Brothers International (Europe) e The Royal Bank
of Scotland Plc. La gestione dello stesso Fondo sarà demandata a una Sgr,
una società di gestione del risparmio, la Investire Immobiliare Sgr spa,
che è stata a sua volta selezionata dalle banche. Il patrimonio complessivo
degli uffici Inps, Inpdap e Inail è stato quindi «trasferito» al fondo. Lo
scopo ufficiale dell'operazione è quello di valorizzare il patrimonio
immobiliare pubblico, utilizzarlo in modo più razionale e di ridurre i
costi di gestione degli immobili stessi. Ma gli effetti finali di tutta
l'operazione smentiscono i propositi e avranno ricadute molto pesanti.

Una finanziaria

La finanziaria costituita per l'occasione dal Mef, il ministero
dell'economia e delle finanze è divenuta titolare di un patrimonio
costituito complessivamente (ovvero per tutti e tre gli enti pubblici
coinvolti) di 396 immobili che dovrebbero valere circa 3, 5 miliardi di
euro. Gli immobili sono stati scelti e valutati da un gruppo di esperti
indipendenti che sono stati nominati dal pool di investitori coinvolti
nell'operazione. Gli stessi immobili - 43 appunto nel caso dell'Inps - sono
stati ceduti al fondo Fip che poi li ha dati in gestione al demanio. Il
demanio a sua volta chiede l'affitto all'Inps e agli altri due enti
coinvolti. Dove sta il guadagno? Sta nelle obbligazioni emesse dal Fip a
favore del gruppo di investitori che godranno del diritto di compravendita.
Le banche anticipano dunque il valore degli immobili che risultano così
cartolarizzati e ci guadagnano con gli interessi.
L'assurdità di questa speciale cartolarizzazione è stata messa in evidenza
dal presidente del Civ, il consiglio di indirizzo e vigilanza dell'Inps,
Francesco Lotito che è stato ascoltato nel corso di un'audizione dalla
Commissione lavoro pubblico e privato della Camera. Lotito ha spiegato che
il prezzo di vendita dei 43 immobili dell'Inps trasferiti al Fondo
immobiliare è di 667.947.600 euro. La rendita di affitto, dividendo il
prezzo complessivo per i metri quadrati di uffici che sono stati ceduti,
sarà pari al 7,81% del valore «capitario» degli immobili.
Come si vede, si tratta di una rendita molto alta. Lo stesso presidente
Lotito parla di «una rendita di gran lunga più elevata rispetto agli
standards di redditività di tutti i valori mobiliari e immobiliari presenti
sul mercato». Se la rendita è alta, per favorire i protagonisti finanziari
dell'operazione, al contrario il prezzo al metro quadrato degli immobili
dell'Inps ceduti risulta a questo punto molto basso. Il prezzo al metro
quadrato risulta infatti pari a 1.784.6 euro. E' evidente che è uno dei
prezzi di immobili a uso ufficio più bassi, sia per quanto riguarda le
medie della capitale, sia per quanto riguarda le medie di altre città. A
Roma si sono registrati prezzi al metro quadrato di ben altra portata.
Qualche giorno fa, tanto per fare un esempio, è girato un annuncio nella
capitale che sembrava inventato: un ufficio messo in vendita al modico
prezzo di 12 mila euro al metro quadrato, zona via Lega Lombarda.
Naturalmente si è trattato di una esagerazione, ma i 1.784 euro degli
immobili Inps grida comunque allo scandalo. E' evidente che siamo in
presenza di una svendita del patrimonio immobiliare del più grande ente
previdenziale pubblico. Anzi del più grande ente previdenziale d'Europa,
come ricorda giustamente il presidente Lotito.

Contratto capestro

Non tratta poi solo di svalorizzazione del patrimonio (che poi è
esattamente l'opposto dei presupposti di un'operazione che sulla carta
puntava alla «valorizzazione del patrimonio»). Si tratta anche di un
contratto di locazione che è completamente a sfavore dell'Inps. L'istituto
previdenziale che è stato messo sotto accusa per i costi di gestione e che
viene sempre indicato come un ente a rischio per la veloce trasformazione
demografica del paese (troppi pensionati, si dice, e pochi lavotori che
pagano i contributi), viene ora appesantito da un affitto stabilito da
altri con criteri assolutamente fuori mercato. L'Inps è infatti obbligato a
tenere in affitto per nove anni gli stabili a un canone annuo che
capitalizzato a un tasso annuo del 7,81% (la rendita stabilita)
consentirebbe di riacquistare la proprietà ceduta in otto anni. Sempre
secondo il presidente Lotito si tratta di un'operazione tutta a perdere per
l'ente perché in ogni caso, «la somma che probabilmente verrà incassata
quale corrispettivo degli immobili ceduti verrà erosa in 10 anni.
«L'effetto economico patrimoniale dell'operazione è devastante: riduzione
del patrimonio e crescenti costi di gestione».
E sì perché si è scoperta poi anche un'altra piccola sorpresa in corso
d'opera. Mentre gli uffici dove lavorano i dipendenti dell'Inps non sono
più dell'Inps, la manutenzione ordinaria e straordinaria spetta sempre
all'Inps. Come dire: cornuti e mazziati.
Chi paga? Sempre le casse dell'Inps che sono foraggiate dai contributi dei
lavoratori in attività che - secondo l'ormai famoso principio della
ripartizione - pagano le pensione ai lavoratori che sono usciti dal ciclo
produttivo. I costi della gestione degli immobili Inps che non sono più
dell'Inps incideranno in modo rilevante sui prossimi bilanci di un ente che
continua poi a sostenere costi impropri quali gli interventi in
ammortizzatori sociali. E' anche nota la polemica sulla mancata divisione
tra i costi dell'assistenza e della previdenza dell'Inps, modo di
contabilizzare le spese che sballa le percentuali e fa apparire (in modo
falsato) le pensioni pubbliche italiane tra le più onerose in Europa.
L'operazione Inps che è stata attivata nel dicembre scorso è stata
osteggiata dal Consiglio di vigilanza dello stesso ente, mentre il
presidente dell'Inps è stato costretto alla presa d'atto. La decisione è
stata del governo e il ministro del welfare Maroni ha promesso di mettere
in riga lo stesso Consiglio di vigilanza che rappresenta i lavoratori.
A proposito di lavoratori. Lo sapete con quali soldi erano stati acquistati
nel corso degli anni quegli immobili che oggi risultano ceduti? Con i soldi
dei lavoratori, ovvero con i contributi versati all'Inps e poi investiti.
Vedremo in un'altra puntata che cosa sta per succedere con questa speciale
cartolarizzazione e con le altre due operazioni che riguardano l'Inpdap
(ente previdenziale dei pubblici) e l'Inail.
(1. continua)

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                       scheda
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                  Le cifre della grande svendita dell'Inps
                  L'operazione del Ministero dell'economia si inquadra nel
filone finanza creativa. Solo per quanto riguarda l'Inps sono stati venduti
o messi in vendita 43 immobili per una metratura complessiva di 373.267
metri quadrati. Prezzo di vendita complessivo è di 667.947.600 euro.
L'affitto annuale previsto ammonta a 52.217.921 euro. Nell'audizione del
presidente del Civ, Consiglio di indirizzo e vigilanza dell'Inps, presso la
commissione lavoro della Camera, si legge che in base a queste cifre, la
rendita d'affitto sarà pari al 7,81% del valore capitario degli immobili,
«rendita di gran lunga più elevata rispetto agli standards di redditività
di tutti i valori mobiliari e immobiliari presenti sul mercato».
                  Come in tutti i giochi un po' truccati, anche in questo
caso gli elementi giocano a favore di chi ha condotto il gioco. Se infatti
la rendita è tra le più alte, il valore al metro quadro degli immobili è
sceso ai livelli più bassi del mercato. Il prezzo al metro quadrato degli
immobili Inps venduti risulta pari a 1.784,6 euro. L'affitto di cui si
dovrà far carico l'Inps per il primo anno è pari a 29.686.560 euro. L'ente
pubblico previdenziale è dunque costretto a pagare un affitto tale che in
otto anni avrebbe permesso il riacquisto degli immobili stessi.

Gli affari della finanza creativa sul patrimonio pubblico. Seconda puntata
L'Inail sfrattato dalle banche
PAOLO ANDRUCCIOLI

Gli affari della finanza creativa sul patrimonio pubblico. Seconda puntata

L'Inail sfrattato dalle banche

141 milioni E' questo il valore della ventita di titoli legati alla
cartolarizzazione degli immobili Inail. Da 249 milioni di euro gli uffici
Inail sono stati già valutati 390

La privatizzazione Il vero obiettivo di queste operazioni di finanza
creativa potrebbe essere quello di affidare alle assicurazioni private la
gestione degli infortuni sul lavoro
PAOLO ANDRUCCIOLI
Anche il Csm, il Consiglio superiore della magistratura è a rischio di
sfratto. Il palazzo dove risiedono gli uffici del Consiglio è infatti di
proprietà dell'Inail, l'Istituto nazionale di assicurazione sugli infortuni
sul lavoro. Quel palazzo, come tanti altri a Roma e in molte altre città
italiane, potrebbe però passare presto di mano. O meglio potrebbe essere
ceduto a un fondo di investimento composto da un pool di banche e
«cartolarizzato», così come è avvenuto già per quasi tutti gli immobili a
uso ufficio dello stesso Inail, ma anche dell'Inps e dell'Inpdap.
L'operazione potrebbe scattare presto in vista della finanziaria 2006. Al
governo servono di nuovo soldi freschi per il taglio dell'Irap. Dai primi
calcoli approssimativi sembra che il governo sia alla ricerca di 14
miliardi di euro. Un'altra istituzione pubblica a rischio di sfratto perché
ospitata negli immobili che l'Inail aveva comprato per fare investimenti e
che ora dovrebbe cedere, è l'Authority per le infrastrutture, che ha i suoi
uffici a Roma, in via di Ripetta. Anche quel palazzo potrebbe far parte
della prossima operazione di cartolarizzazione nel perfetto stile della
finanza creativa dell'ex ministro Tremonti, oggi vicepresidente del
consiglio. Con il fondo Patrimonio Uno, creato l'anno scorso, il governo
aveva già tentato il colpaccio, ma si era dovuto bloccare per impedimenti
tecnici. Così l'operazione è stata indirizzata solo verso tutti gli
immobili che gli enti previdenziali, Inps, Inail e Inpdap usano come
uffici. Con il Fip (il Fondo immobili pubblici, di cui abbiamo già
raccontato in una precedente puntata di questa inchiesta) sono così stati
cartolarizzati tutti gli uffici e ora gli enti sono costretti a pagare
l'affitto nei locali che fino al Natale del 2004 appartenevano a loro
stessi.
La cessione degli immobili e la relativa cartolarizzazione ha già prodotto
i suoi effetti sul piano finanziario, ma nel medio e lungo periodo potrebbe
produrre effetti disastrosi per le casse degli enti e quindi per il livello
di prestazioni erogate. Nei prossimi anni potremmo cioè assistere al
paradosso di una bancarotta dell'Inps, dovuta non tanto alla demografia
(meno gente che lavora e più pensionati), ma alla finanza creativa. Stesso
discorso per l'Inpdap, che con la cartolarizzaione ha perso il patrimonio
immobiliare di cui disponeva, ma anche per l'Inail, che ha avuto sempre una
gestione in attivo che gli ha permesso di espletare tutte le sue funzioni
di assicurazione, ma anche si assistenza dei lavoratori (la riabilitazione
e il reinserimento nel posto di lavoro dopo un incidente, tanto per fare un
esempio).
Per ora, una sola cosa è certa. Solo le banche hanno un guadagno effettivo.
Facciamo l'esempio dell'Inail. L'operazione ha fruttato finora circa 141
milioni. Si tratta di una valorizzazione finanziaria e quindi di un
guadagno che va a beneficio del pool di banche che ha condotto l'operazione
attraverso il Fondo immobili pubblici (Fip). I locali degli uffici
dell'Inail sono stati valutati e ceduti per 249 milioni di euro. Dopodiché
è scattata la cartolarizzazione. Le banche hanno anticipato il valore degli
immobili e hanno messo sul mercato i relativi titoli di investimento
immobiliare attraverso il Fip. Ora il patrimonio è stato valuto per 390
milioni di euro. «L'Inail e quindi i lavoratori - spiega Giovanni
Guerisoli, presidente del Consiglio di vigilanza - hanno già perso circa
141 milioni di euro». Oltre tutto, racconta sempre Guerisoli, il governo
sta cercando di sanare con una vera toppa giuridica un buco nella
legislazione su cui sono stati fatti i ricorsi al Tar. E sì perché il
governo Berlusconi, alla disperata ricerca di soldi cash, ha forzato le
leggi precedenti per mettere in atto la cartolarizzazione del 2005 e per
preparare quella del 2006.
Il Consiglio di vigilanza dell'Inail lo ha scritto molto chiaramente nel
ricorso presentato al Tar (su cui si dovrà esprimere il 22 giugno
prossimo). Secondo il Civ, la più importante causa di illegittimità
dell'operazione che ha portato alla vendita degli immobili Inail deriva
dalla legislazione in vigore che vieta espressamente la vendita di immobili
pubblici adibiti ad «uso strumentale», ovvero utilizzati per gli uffici
degli stessi enti pubblici. Secondo il ricorso del Civ dell'Inail, non
esiste insomma alcuna norma di legge che autorizzi il Ministero a cadere al
Fip gli immobili ad uso strumentale degli enti pubblici. Sia una delle
grandi riforme delle pensioni degli anni novanta (in particolare la legge
335), sia la legislazione dell'ultimo governo di centrosinistra nel 2001
avevano previsto la possibilità di mettere in vendita per «valorizzarla»
parte del patrimonio immobiliare pubblico. Ma da quel tipo di
cartolarizzazione e di cessione a terzi del patrimionio pubblico erano
stati esclusi espressamente tutti gli immobili utilizzati per espletare i
normali compiti legati ai servizi erogati dagli enti. Il governo Berlusconi
ha forzato quindi - senza cambiarle - le leggi precedenti mettendo in
vendita anche gli uffici pubblici.
Come è stato possibile? Per spiegarlo, bisogna tornare un po'indietro,
ovvero ai giorni convulsi intorno al Natale 2004, giorni in cui il ministro
Siniscalco stava cercando disperatamente di far quadrare i conti e stare
sotto il tetto del 3% (rapporto deficit/Pil). Si racconta che il ministro
Siniscalco ha convocato i dirigenti dell'Inail, dell'Inps e dell'Inpdap per
fare il punto sulla situazione. Sono stati così individuati dagli esperti i
palazzi da mettere in vendita. E sono stati indicati tutti quegli immobili
di proprietà degli enti, ma non occupati dagli uffici degli enti stessi. E
proprio in quelle riunioni è nato l'intoppo. Sono stati individuati infatti
immobili che non sempre corrispondevano agli standard. Alcuni erano
particolarmente vetusti (come la sede dell'Inail in via Nomentana vicino
alla Villa Torlonia). Altri avevano problemi di altro genere. Per farla
breve: le banche erano insoddisfatte delle indicazioni che erano state
predisposte, perché avevano bisogno al contrario di immobili «puliti» e ben
valutati. Tra l'altro il demanio non ha la perfetta conoscenza di tutto il
patrimonio.
Così sono stati messi nell'elenco delle cessioni e della cartolarizzazione
i palazzi stessi degli enti. E' stato creato quasi al volo il Fip, il fondo
immobiliare pubblico che ha preso il posto del Fondo Patrimonio Uno che non
è mai partito, ma che con tinua ad essere in stand-by, pronto a riprendere
quota. All'Inail è stato quindi chiesto - sarebbe meglio dire ordinato - di
cedere 18 sedi che oggi sono usate per ospitare gli uffici. Si tratta per
la precisione di 17 sedi più una, quella di Roma, che ha avuto una vicenda
più contorta. Raccontano infatti i rappresentanti del Consiglio di
vigilanza che inizialmente si era messa in vendita la sede Inail di via
Nomentana. Poi però i rappresentanti delle banche, dopo averla visitata,
hanno posto il loro veto. Troppo vecchia, troppi lavori per la
ristrutturazione, in una posizione nella capitale non eccellente. Insomma:
di scarso valore o almeno appetibilità per il mercato degli investimenti
immobiliari. Ci vuole qualcosa di meglio. Allora l'interesse si è spostato
verso la sede dell'Inail provinciale in piazza delle Cinque Giornate, un
bel palazzo d'epoca che si affaccia sul Tevere.
Questi i precedenti. Ora dobbiamo attendere le prossime mosse e le prossime
novità, sia sul fronte politico, sia su quello legale. Il governo infatti
sta cercando di sanare il buco che ha permesso il ricorso al Tar con un
vero trucco legislativo. Ha introdotto una norma nel decreto legge sulla
competitività che cambia la legge sulla vendita degli immobili. Si cambia
la norma, dopo che l'azione è stata compiuta. Ovvero si riscrivono e
correggono le regole della cartolarizzazione dopo averla realizzata fuori
dalla legge. E si preparano anche belle novità sul fronte del mercato del
patrimonio. In gioco, tanto per fare un altro esempio, ci sono anche i
terreni e i capannoni di proprietà dell'Inail ora affidati alla Protezione
Civile. Si tratta del sito di Castelnuovo di Porto, che si può vedere
passando sull'autostrada verso Firenze in direzione di Fiano. Ebbene si è
scoperto - tra le altre cose - che la Protezione Civile è morosa per
l'affitto all'Inail di una cifra che si viaggia su svariati milioni di
euro. E per di più sembra che la stessa Protezione Civile abbia riaffittato
i locali a terzi. Castelnuovo di Porto sarà un'altra tappa delle
cartolarizzazioni?

scheda

LA PROSSIMA SVENDITA DEI PALAZZI DI LUSSO
Il governo ha già pronto un nuovo elenco di immobili di prestigio che
appartengono agli enti previdenziali o comunque ad enti pubblici. In vista
della finanziaria per il 2006 che dovrà trovare le risorse per il taglio
dell'Irap ci si prepara dunque a una nuova grande operazione di
cartolarizzazione. Il meccanismo era stato già predisposto lo scorso anno
con il Fondo Patrimionio Uno che aveva messo gli occhi, tra le altre cose,
sul palazzo dell'Inail che ospita il Csm, Consiglio superiore della
magistratura, o il palazzo dell'Authority per le infrastrutture in via
Ripetta sempre a Roma. In ballo c'è anche la sede della Protezione Civile a
Castelnuovo di Porto. L'operazione di cartolarizzazione con Patrimonio Uno
si è bloccata ed è invece stato attivato il Fip, il Fondo immobili pubblici
che dipende dal Ministero dell'Economia. Ora potrebbe partire la seconda
fase della grande svendita

scheda

INTERPELLANZE PARLAMENTARI E RICORSI
Un gruppo di deputati Ds ha presentato un'interpellanza al ministro del
welfare, Roberto Maroni, per chiedere chiarimenti sulle decisioni che si
intendono assumere a proposito del bilancio preventivo dell'Inail. In
particolare i Ds si chiedono se il governo intenda «modificare la sua
politica sulla vendita dei beni immobiliari degli enti previdenziali».
Contemporaneamente sono stati presentati vari ricorsi al Tar del Lazio, che
è convocato per il 22 giugno prossimo. Un ricorso è stato presentato dal
Civ, il consiglio di vigilanza dell'Inail e un altro ricorso è stato
presentato dalle Rdb, le rappresentanze sindacali di base. Le Rdb hanno
organizzato poi una serie di manifestazioni e di proteste contro la
svendita del patrimonio immobiliare dell'Inail, ma anche di quello
dell'Inps e dell'Inpdap, l'istituto di previdenza dei pubblici dipendenti